MEETS: novedoso modelo de negocio en EE.UU derivado de proyectos de eficiencia energética. Un interesante nicho en España.

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Guzmán López Miguel, Director del Area de Derecho Inmobiliario y Urbanismo en Adarve Abogados

MEETS, o “metered energy efficiency transaction structure”, es como se llama un esquema contractual y financiero en el campo de la eficiencia energética, inventado por Rob Harmon, CEO de la empresa EnergyRM con sede en Portland, Oregón.

El esquema contractual que propone beneficia económicamente a todas las partes implicadas (win-win): propietario, inversor, empresa constructora o instaladora que rehabilita el edificio para ser eficiente energéticamente, y a la compañía suministradora.

Su propuesta se desarrolla así:

Un propietario quiere invertir en mejorar la eficiencia energética en su edificio, pero carece de capital para afrontarlo por sí mismo. Para ello, comienza midiendo el uso normal histórico de energía (con unos cálculos que ha desarrollado la citada compañía americana) y se normalizan los datos obtenidos, con lo que se obtiene un consumo base de energía.

A continuación consigue a un inversor que quiera ejecutar el proyecto de eficiencia energética en el edificio. El inversor “alquila” el edificio al propietario a fin de realizar el citado proyecto en el mismo y obtener un lucro, de manera similar al propietario de una tierra que alquila su tierra a un inversor para un “huerto solar” o un campo de molinos eólicos.

Se ejecuta el proyecto de eficiencia energética mediante una o varias empresas constructoras o instaladoras contratadas por el inversor para ejecutar la mejora la eficiencia energética del edificio.

De este modo, se puede medir la diferencia entre el consumo base dinámico y el consumo eficiente real logrado con tras ejecutar el proyecto de eficiencia energética.

La compañía suministradora factura al propietario conforme al consumo base (sin tener en cuenta la eficiencia lograda por el proyecto). No obstante, el propietario, recordemos, está cobrando una renta del inversor por “alquilarle” el edificio para ejecutar el proyecto de eficiencia)

La empresa suministradora, por su parte, firma un contrato y abona al inversor una cantidad (prima o premio) en función de la eficiencia energética lograda a lo largo de 20 años por cada kilowatio/hora ahorrado (“negawatios” o watios negativos o no consumidos). Es decir, se le paga al inversor por la “no energía” o “energía no consumida” por el propietario del edificio.

Dicha compañía suministradora podrá luego vender la energía no consumida por ese edificio a un tercero consumidor o en el mercado de energía (si también es productor), y sin necesidad de tener que invertir en aumentar su potencia de generación (planta hidroeléctrica, carbón, ciclo combinado, energías renovables, etc) o bien sin tener que comprar esa mayor energía que debía suministrar a ese edificio antes de realizarse el proyecto de eficiencia energética.

La no generación de energía se equipara así con la generación, en cuanto que ambas tienen un valor económico para el propietario, la compañía suministradora y el inversor (se puede pagar y cobrar por producir energía o bien por ahorrar producción de la misma)

Así, todos ganan: el propietario del edificio mejora el valor de su propiedad al lograr gratuitamente que se le renueven y mantengan las instalaciones y la eficiencia energética del mismo (e incluso que se le pague por ello); el inversor logra beneficios durante 20 años conforme a un “metered energy efficiency purchase agreement” (MEEPA) –análogo a un contrato de compra de energía solar o eólica- conforme a la prima o premio pagado por la empresa suministradora por la eficiencia lograda (“negawatios”); la empresa de rehabilitación o instalación obtiene sus beneficios por ejecutar el proyecto (siendo un nicho de nuevo empleo y de negocio para las empresas constructoras, máxime tras la reciente Ley 8/2013, de 26 de junio, de  Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, y alineándose con el RD 235/2013 sobre eficiencia energética, la reducción de emisiones y el horizonte año 2020 de edificios de emisión nula fijado por la UE); y finalmente la compañía suministradora cobra del propietario del edificio al precio de consumo base fijado (de modo que la eficiencia lograda no disminuye sus ingresos por disminuir la demanda de energía) y además puede negociar y vender  los “negawatios” que no suministra gracias a la eficiencia energética lograda.

Actualmente la citada empresa norteamericana está realizando proyectos piloto (el primero ya firmado en Seattle) para demostrar la viabilidad del esquema contractual tanto técnica como económicamente (está dirigido a ejecutarse en edificios exclusivos de oficinas,  hoteles, edificios de la Administración y en centros comerciales, principalmente),  viabilidad que dependerá principalmente de dos variables: la cuantía prima o precio que abone la compañía suministradora por los “negawatios” (si es que está dispuesta a pagar por ellos) de modo que haga rentable la inversión en las obras del proyecto para mejorar la eficiencia energética del edificio más el precio abonado al dueño por el inversor, y en segundo lugar, si realmente existen inversores dispuestos a asumir el riesgo de retribuirse en función de la eficiencia energética lograda por ejecutar un proyecto a un plazo de 20 años (u otro).

Obviamente habrá que echar muchos números y cálculos, técnicos y financieros, para saber si este tipo de proyectos con ese esquema norteamericano sería rentable en España. Pero si finalmente lo fuesen, estaríamos ante el inicio de un enorme negocio en el alicaído mundo inmobiliario y de la construcción, con la potencialidad de crear decenas de miles de empleos en la ejecución de proyectos de eficiencia energética en los edificios. Si los números salen, considero que inversores no faltarán tampoco (bancos, aseguradoras, fondos de inversión, etc). ¿Quién se anima a ser el primero en calcularlo e intentarlo?

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