Archivos del mes: 18 julio 2014

La segunda en la frente: nueva sentencia del TJUE airea la violación de la normativa comunitaria de protección de los consumidores por el sistema de ejecución hipotecaria español

La primera fue en la cara: el TJUE dictaminó el pasado 14 de marzo de 2013 que el sistema de ejecución hipotecaria español incumplía la normativa comunitaria de protección de consumidores y usuarios (Directiva 93/13) por no proteger a los consumidores frente a las ejecuciones hipotecarias, dado que la ley procesal española impedía que el juez que conocía de la ejecución pudiese entrar a analizar las presuntas cláusulas abusivas contractuales y entretanto paralizar la ejecución, y en su caso, poner fin a la misma, remitiéndose en cambio a un proceso declarativo paralelo ante otro Juez el análisis de tal cuestión, de modo que la vivienda normalmente se perdía entretanto por razones temporales (al ser más rápida la ejecución del bien que la obtención de la sentencia declarativa), sin opción de recuperar el inmueble in natura, más allá de obtener una posible indemnización.

La consecuencia de aquella sentencia europea fue la modificación en 2013 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art.695.4), mediante la llamada “ley antidesahucios”, a fin de incluir como causa de oposición a la ejecución la presunta existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario ejecutado, pudiendo así paralizarse la ejecución para que el mismo juez entrara a analizar su existencia antes de poder continuar con la ejecución, y sin necesidad de acudir a un proceso declarativo paralelo.

Sin embargo, tal y como prevé la actual redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el deudor ejecutado no puede recurrir la resolución por la que se desestime su oposición a la ejecución y que ordene la continuación del proceso ejecutivo, mientras que el ejecutante (normalmente una entidad bancaria) sí puede interponer recurso contra la resolución que acuerde la paralización de la ejecución o que declare la inaplicación de una cláusula abusiva. Esto es, el consumidor no puede recurrir si la resolución judicial le perjudica, pero el ejecutante sí. Doble rasero legal clamoroso e injusto, y contrario a la normativa europea, como ahora se constata por el tribunal comunitario.

La nueva sentencia del TJUE de 17 de julio de 2014 se dicta porque la Audiencia Provincial de Castellón cuestionó prejudicialmente la compatibilidad de esta previsión con el objetivo de protección al consumidor que establece la ya famosa Directiva 93/13, así como con el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 47 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea.

Por ello, en la citada sentencia, el TJUE asegura que es contrario al derecho comunitario la regulación actual de la Ley procesal española, pues la misma provoca que la protección al consumidor sea, en estos casos “incompleta e insuficiente“, por lo que el proceso “disminuye la efectividad de la protección al consumidor“.

El Tribunal europeo indica que en caso de que se desestime la oposición formulada por el consumidor contra la ejecución hipotecaria, “expone al consumidor, o incluso a su familia, al riesgo de perder su vivienda como consecuencia de la venta forzosa de ésta, siendo así que el juez que tramita la ejecución, en su caso, habrá llevado a cabo, a lo sumo, un examen somero de la validez de las cláusulas contractuales en las que el profesional fundamentó su demanda”.

Además afirma que la tutela que el consumidor podría obtener de un examen judicial distinto, en un proceso declarativo paralelo a la ejecución, “no puede paliar el mencionado riesgo“, puesto que, aun suponiendo que en el mismo se confirme la existencia de una cláusula abusiva, el consumidor no obtendrá una reparación in natura de su perjuicio, sino que obtendría sólo una indemnización.

Por todo ello, el TJUE concluye en su sentencia que la norma analizada (art.695.4 LEC) “pone en peligro” el objetivo de la Directiva 93/13.

Se avecina nueva reforma de la Legislación procesal, a golpe de sentencia europea que saca (de nuevo) los colores al legislador español.

 

Guzmán López y Miguel, Socio, Director del Área de Derecho Inmobiliario de Adarve

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Varapalo del Tribunal Supremo a la recaudacion por los ayuntamientos de IBI como suelo urbano en algunos suelos urbanizables

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014 (recurso en interés de ley 2362/2013) ha causado un gran revuelo en los Ayuntamientos y entre los particulares que desde hace años son titulares de suelo no urbanizados pero que vienen pagando como si fueran suelos urbanos plenamente desarrollados.

Dicha sentencia se dicta como consecuencia del recurso del Abogado del Estado contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura (Sala de lo Contencioso-administrativo) de 26 de marzo de 2013, en relación con un suelo urbanizable sectorizado sin instrumento de desarrollo aprobado a los efectos del IBI, que estimaba el recurso presentado contra la resolución del Tribunal Económico-administrativo Regional de Extremadura de 23 de marzo de 2010, que denegaba la petición de la recurrente.

La Sala de instancia aceptó el motivo de la nulidad de la valoración por cuanto la finca, pese a estar dentro del perímetro que delimita el suelo urbano de Badajoz, era de naturaleza rústica por tratarse de un suelo urbanizable, sin haberse iniciado el proceso de urbanización al no estar aprobado el instrumento de desarrollo.

La Sala, en su interpretación del art. 7.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI), aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, concluyó que “sólo pueden considerarse urbanos a efectos catastrales los inmuebles considerados en el Plan General como urbanizables cuando el desarrollo de su actividad de ejecución no dependa de la aprobación del instrumento urbanístico que tiene por finalidad su ordenación detallada“.

Asimismo, el Tribunal autonómico aduce, como elemento de refuerzo de su interpretación, los criterios establecidos para la determinación de las situaciones de suelo rural y urbanizado en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, cuyo art. 12-2 b ) dispone que están en situación de suelo rural “el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanístico prevean o no permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización”.

En apoyo de este planteamiento trae a colación la STSJ de Madrid de 27/09/2012, Rec. 536/2012 que razona que: “La STS de fecha 26-2-2010 , que reproduce el criterio de la STS 26-2-2009, Rec.63/2007 EDJ 2009/32199, interpreta el Art. 7.2 de la Ley del Catastro , estableciendo que para considerar la naturaleza urbana de los terrenos es preciso que éstos se hallen sectorizados dentro del Suelo Urbanizable Programado y sometidos a un Plan de Actuación ya que no todas las fincas en el ámbito territorial de un municipio están sujetas a este Impuesto, que tiene como soporte los solares o el suelo urbano o el urbanizable programado o el que vaya adquiriendo esta última condición con arreglo a las normas urbanísticas, incluidas las contenidas en los Planes de Ordenación”.

El Abogado del Estado interpuso recurso de casación en interés de la ley, por considerar que la doctrina que sienta sobre la interpretación del art. 7.2 del TRLCI es gravemente dañosa para el interés general y errónea, solicitando que se fije la siguiente doctrina legal:

“El art. 7.2 b) del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario no exige, a efectos de la consideración como suelo de naturaleza urbana del suelo urbanizable incluido en sectores o ámbitos espaciales delimitados, la aprobación de un instrumento urbanístico que determine su ordenación detallada”.

Según la Abogacía del estado, se verán afectados más de 900 mil inmuebles, y la disminución del valor catastral que se deriva de las sentencias dictadas tendría su efecto más inmediato en la cuota tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, sin perjuicio de su incidencia además en otros impuestos estatales, autonómicos y locales (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Rechaza el criterio de la Sala de instancia, en tanto que ésta «exige, además de la sectorización o inclusión en ámbitos espaciales delimitados, el establecimiento de su ordenación detallada por el propio Plan General de Ordenación Urbana del municipio o por algún instrumento de desarrollo»

Sostiene que la ley no lo demanda en forma alguna, y que por ello incurre la Sentencia impugnada en un exceso.

La sentencia de 30 de mayo de 2014 desestima la posición defendida por el Abogado del Estado principalmente por estos argumentos:

No cabe sostener, como mantiene el Abogado del Estado, que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo urbano, sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado, y que el artículo 7 sólo excluye de tal consideración al urbanizable no sectorizado sin instrumento urbanístico aprobado que establezca las determinaciones para su desarrollo.

Antes, por el contrario, hay que entender que el legislador catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores tramites de ordenación, de aquel otro que, que aunque sectorizado carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro, por lo que a efectos catastrales sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo urbanizable sectorizado ordenado así como el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo. Antes de ese momento el suelo tendrá, como dice la sentencia recurrida, el carácter de rústico.

Si no se aceptara esta interpretación, perdería de sentido el último inciso del mencionado artículo 7, cuando dice que “los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo”, porque este momento no puede ser el momento de sectorización o delimitación del terreno urbanizable, si éste se  disocia del momento de aprobación del instrumento urbanístico de desarrollo.

Por ello, no puede desconocerse que el régimen jurídico del derecho de propiedad configurado por la norma urbanística incide sobre la regulación tributaria y, en concreto, en la formación del Catastro y en cómo se determina el valor catastral de cada una de las parcelas que se incluyen en ese registro.

Como para calcular el valor catastral se debe tomar como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso aquel pueda superar a este último (art. 23.2 del TRLCI) si las ponencias de valores no reconocen la realidad urbanística, podríamos encontrarnos con inmuebles urbanizables sectorizados no ordenados con valor catastral superior al del mercado, con posible vulneración del principio de capacidad económica, que no permite valorar tributariamente un inmueble por encima de su valor de mercado, porque se estaría gravando una riqueza ficticia o inexistente.

En consecuencia, teniendo en cuenta que las Comunidades Autónomas pueden precisar la noción de suelo urbanizable en sus respectivos ámbitos territoriales, y que los Ayuntamientos son competentes para acometer aquellas recalificaciones que estimen necesarias, la homogeneidad en la hermenéutica de los designios del artículo 7 del TRLCI exige acudir, en caso de duda, a los criterios dimanantes del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RDleg 2/2008), evitando las incoherencias generadas por la concurrencia de dos regulaciones tan distintas sobre una misma realidad fáctica

Todo lo anterior lleva a la desestimación del recurso interpuesto, al no poder aceptarse la doctrina que postula el Abogado del Estado.

En consecuencia, salvo que los Ayuntamientos rectifiquen inmediatamente su criterio de cobro de dichos suelos para pasar a recaudar según su naturaleza de suelo rural/rústico a efectos fiscales, los interesados podrán impugnar las nuevas notificaciones de las liquidaciones de IBI que reciban de esos suelos valorándolos como urbanos, así como también podrán proceder simultáneamente a instar ante la Hacienda local la apertura de un procedimiento de devolución de ingresos indebidos de los recibos de IBI abonados como suelo urbano de los últimos 4 años, invocando la citada sentencia del Tribunal Supremo y adjuntando prueba de la clasificación urbanística del suelo cuyo IBI se reclama.

Además, la sentencia va más allá del IBI, pues afectaría a las liquidaciones del Impuesto de Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) realizadas en los últimos 4 años sobre ese tipo de suelos (dado que el suelo no era urbano), de modo que el abono deberá calificarse como “indebido” y es reclamable, así como también afectará a aquellas valoraciones en materia de expropiaciones, impuesto de sucesiones, etc donde se haya aplicado indebidamente el valor catastral como suelo urbano de la citada parcela o finca, y siempre que no haya prescrito el derecho a reclamar la devolución.

Por todo ello, a mi juicio las previsiones del Abogado del Estado relativas al impacto por razón del IBI se quedan cortas, pudiendo la onda expansiva ser de mayor calado, lo que dará lugar a una futura litigiosidad nada desdeñable.

Guzmán López, Socio del Departamento de Derecho Inmobiliario y Urbanismo de Adarve Abogados