Archivos del mes: 17 abril 2015

El Tribunal Supremo abre la puerta a reclamar la devolución de impuesto de Plusvalía repercutido al comprador de la vivienda

Sentencia del Tribunal Supremo: la repercusión del impuesto de Plusvalía al comprador de una vivienda que sea consumidor es abusiva y nula, y abre la puerta a reclamar su devolución.

Como consecuencia de la sentencia que pasaremos a analizar, se ha abierto una oportunidad para reclamar y recuperar la Plusvalía por los consumidores a quienes se les repercutió por contrato el citado impuesto cuando compraron una vivienda de empresas o profesionales inmobiliarios.

Esta posibilidad de recuperar la Plusvalía abonada indebidamente al vendedor ha quedado claramente establecida como consecuencia de que el Tribunal Supremo haya dictado la sentencia nº 557 de 22 de octubre de 2014 (Nº de Recurso: 2279/2012, Id Cendoj: 28079110012014100560), derivada de un recurso de casación presentado por un consumidor en relación con la posible nulidad de la cláusula del contrato de compraventa de vivienda en el que la sociedad vendedora había determinado que el pago del impuesto de Plusvalía (esto es, el “impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana”) era de cargo del comprador.

El Alto Tribunal, ya adelantamos, ha resuelto que la repercusión de la Plusvalía al comprador de una vivienda que tenga el carácter de consumidor es abusiva, y por tanto, es nula.

También el comprador podrá oponerse y negarse a abonarla cuando se le reclame el impuesto por parte del vendedor profesional en cumplimiento del contrato, si así se hubiese incluido (aunque desde 2006 ya está tipificada expresamente por Ley como una cláusula abusiva y nula para los contratos con profesionales).

Situación de hecho:

1.-  Una sociedad anónima vendió una vivienda en contrato privado, posteriormente elevado a escritura pública, en el que se hacía contar que todos los gastos, honorarios e impuestos, incluida el de Plusvalía, serían de cargo de la parte compradora.

2.-  El Ayuntamiento de la localidad donde se ubicaba la vivienda cobró la Plusvalía a la sociedad vendedora, quien a continuación reclamó el importe de la misma a los compradores en virtud del contrato firmado.

3.-  Como los compradores no abonaron el importe de la plusvalía, la vendedora les demandó en el año 2010 para reclamar el pago de la Plusvalía exigiendo el cumplimiento del contrato.

La argumentación de la compradora para oponerse al pago se fundamentó en lo siguiente:

  • No había podido pactar en plano de igualdad las estipulaciones contractuales.
  • La cláusula, carente de concreción – sobre la naturaleza del tributo, el importe y el sujeto pasivo -, generaba un desequilibrio en su perjuicio, ya que el pago carecía de contraprestación y era el vendedor el único que se beneficia.
  • Se trata de una cláusula abusiva, pues estaba incluida en un contrato de adhesión – artículo 1 de la Ley 7/1998, de condiciones generales de la contratación.
  • Además, era un contrato celebrado entre una profesional y una consumidora – artículo 1.2 de la Ley 7/1998 -, por lo que estaba sujeto, además de a los límites impuestos legalmente a la autonomía de la voluntad por el artículo 1255 del Código Civil, a los resultantes de los artículos 8, apartado 2, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.

4.-  El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda en marzo de 2011 y condenó a los compradores al pago del importe de la Plusvalía.

5.-  La Audiencia Provincial de Madrid (sección 12ª) conoció del recurso de apelación, y en mayo de 2012 dictó sentencia revocando la sentencia del Juzgado, y desestimando la demanda, al considerar abusiva dicha estipulación, “al tratarse de un contrato de adhesión y ser evidente el desequilibrio que la litigiosa cláusula ocasionaba a la compradora – ya que la plusvalía no generaba beneficio alguno para ella, que se veía obligada a responder de una carga económica que originariamente recaía sobre la demandada, sin ninguna contraprestación o contrapartida -,así como su oposición a las reglas de la buena fe.”

Por razones temporales no pudo aplicarse la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, que modificó la disposición adicional primera de la 26/1984, de 19 de julio, e incluyó en el apartado 22, letra c ), de la relación de cláusulas abusivas que ésta contenía: ” la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional “. En cambio, aplicó la artículo 10.bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, norma vigente al firmar el contrato de compraventa.

6.-  La sociedad vendedora recurrió en casación al Tribunal Supremo, que dicta sentencia en octubre de 2014, declarando que la repercusión de la plusvalía al comprador de una vivienda que sea consumidor es abusiva, y por ello, nula.

Fundamentos de Derecho de la sentencia del Tribunal Supremo:

1.-  Desestimando los argumentos de la empresa vendedora, aprecia que sí concurren las condiciones precisas para aplicar a la cláusula litigiosa (sobre pago de la plusvalía), la norma del artículo 10.bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios (derogada por el Real Decreto Legislativo 1/2007, pero que era la vigente a la firma del contrato de compraventa)  en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

2.-  En la interpretación de la mencionada Directiva el Tribunal de Justicia de la Unión Europea – sentencia de 16 de enero de 2014, C-226/12 – destacó que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.

3.-  Esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce al transferirle, como adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas locales, es responsabilidad a título de sujeto pasivo de la parte vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía – y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación -.

4.-  Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica – no obstante las razones expuestas por la propia recurrente – para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora.

5.- El Tribunal Supremo recalca además que “la sentencia recurrida no ha negado validez a la litigiosa cláusula por desconocer el principio de autonomía de voluntad que impera en nuestro sistema jurídico privado, sino por ser abusiva al contradecir la normativa de protección de los consumidores. Como indicamos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, una cosa es la validez del pacto con carácter general, conforme a los artículos 1255 y 1455 Código Civil, y otra distinta su posible nulidad a la luz de la normativa especial relativa a la protección de los consumidores.

En su consecuencia se desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, de modo que la repercusión de la Plusvalía, en esas condiciones, al comprador una vivienda que sea consumidor se considera abusiva y nula.

Guzmán López Miguel

Socio, Director del Área de Derecho Inmobiliario y Urbanismo de Adarve Abogados

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